Me Jean Hétu, un de nos plus réputés juristes en droit municipal au Québec, prône la transformation de la taxe de bienvenue en taxe d’adieu. Au lieu d’imposer des droits de mutation (le vrai nom de la taxe de bienvenue) aux nouveaux propriétaires, les municipalités factureraient les citoyens qui vendent leur propriété.

Taxe d’adieu

Comment améliorer l’accès des jeunes familles à la propriété ? Voilà une vaste question à laquelle s’attardent depuis nombre d’années les municipalités et le gouvernement du Québec. Sans grand résultat.

Une piste intéressante existe : éliminer la fameuse taxe de bienvenue. Il s’agit d’une taxe inéquitable et pernicieuse. Inéquitable parce qu’elle est exigée par les municipalités alors qu’elles ne donnent aucun service en retour, même pas un panier de fruits pour accueillir les nouveaux propriétaires ! Et pernicieuse parce que sa seule existence décourage financièrement les ménages de passer de locataires à propriétaires.

Me Jean Hétu, un de nos plus réputés juristes en droit municipal au Québec, prône la transformation de la taxe de bienvenue en taxe d’adieu. Au lieu d’imposer des droits de mutation (le vrai nom de la taxe de bienvenue) aux nouveaux propriétaires, les municipalités factureraient les citoyens qui vendent leur propriété.

Bien entendu, une telle mesure ne plairait pas aux vendeurs, reconnaît le professeur de droit à l’Université de Montréal. Elle aurait toutefois peu d’impact financier sur eux puisque la vente de leur propriété leur permettrait de réaliser un gain en capital. À l’inverse, souligne l’avocat, cette mesure enlèverait un poids financier énorme aux jeunes qui envisagent d’acquérir une première maison.

Les municipalités n’y perdraient pas un sou, assure Me Hétu. « Ça ne changerait absolument rien pour elles. Au contraire », soutient-il. Une telle mesure aiderait les jeunes à réaliser leur rêve de propriété, insiste-t-il en entrevue.

L’idée n’est pas nouvelle. Les municipalités de la Floride imposent une taxe d’adieu (appelée taxe de transfert) aux propriétaires qui vendent leur maison, explique Me Hétu.

L’ex-maire de Farnham, Josef Hüsler, proposait, il y a quelques années, que le Québec troque sa taxe de bienvenue contre une taxe d’adieu. Des municipalités suisses, d’où est originaire l’ancien politicien, fonctionnent de cette façon.

En 2013, le conseil municipal de Farnham a demandé à la Fédération québécoise des municipalités et à l’Union des municipalités du Québec de réfléchir à la question et de la soumettre au gouvernement du Québec. L’État planchait à l’époque sur un nouveau pacte fiscal avec le monde municipal. L’idée n’a manifestement pas été retenue.

Gouvernements de proximité

Le problème des municipalités, et il est bien connu, indique Me Hétu, est qu’elles ne possèdent pas de sources de revenus autres que la taxe foncière. La loi 122 adoptée en 2017 a consacré les municipalités comme gouvernements de proximité, rappelle l’avocat. C’était le début, clamait-on à Québec, d’une nouvelle ère dans les relations entre Québec et ses créatures. Celles-ci voyaient leurs pouvoirs accrus, dont celui de taxation, et leur autonomie solidifiée.

Dans les faits, l’entente qualifiée d’historique par ses créateurs a apporté bien peu de possibilités de financement aux municipalités, affirme Me Hétu.

Dans les années 70, les municipalités obtenaient une partie de la taxe de vente, se souvient Me Hétu. Québec a mis fin à cette source de financement en 1980, forçant les municipalités à se replier sur les taxes foncières. Le gouvernement caquiste devrait dans son premier budget accorder 1 % de la TVQ aux municipalités. Elles se distribueraient alors 1,3 milliard de dollars.

Les possibilités pour les municipalités de se doter de nouvelles sources de revenus sont minces, pour ne pas dire nulles, croit Me Hétu. Les nouvelles règles de fiscalité municipale énumèrent 15 sources hors de la portée des municipalités. Une seizième s’est ajoutée récemment : impossible pour les municipalités de taxer le cannabis.

En dépit de toutes les promesses faites au monde municipal ces 30 dernières années par les ministres des Affaires municipales qui se sont succédé, les municipalités continuent de tirer 70 % de leurs revenus de taxes liées à la richesse foncière. Le nouveau pacte fiscal n’a rien réglé.

Une vraie refonte de la fiscalité municipale doit inclure l’abandon des droits de mutation facturés aux acheteurs. C’est aux vendeurs à l’assumer, croit Me Hétu. Les temps ont changé, dit-il. « À l’époque, les taux imposés (pour calculer les droits de mutation) étaient moins élevés et la valeur des maisons était basse. Ce n’est plus ça aujourd’hui et les jeunes paient le prix », illustre-t-il.

Une solution intérimaire existe en Ontario. La province voisine accorde en effet un remboursement des taxes foncières d’une année, jusqu’à concurrence de 2000 $, aux acheteurs de maison. Reste à voir si cette initiative de l’ancien gouvernement libéral résistera au nouveau premier ministre Doug Ford.

***

Pour calculer les droits de mutation, les municipalités taxent les premiers 50 400 $ de la valeur d’une propriété au taux de 0,5 % et de 1 % pour la tranche de 50 401 $ à 251 800 $. La tranche de 251 800 $ et plus est taxée à 1,5 %. Une maison achetée 250 000 $ vaudra à ses nouveaux propriétaires un compte de droits de mutation de 2248 $.

On croit à tort que l’ancien ministre Jean Bienvenue est le père de la taxe de bienvenue. La proposition est plutôt celle du ministre libéral des Finances Raymond Garneau en 1976. Le projet a été repris par le ministre péquiste des Affaires municipales Guy Tardif et adopté en décembre de la même année. D’abord laissée à la discrétion des municipalités, l’imposition des droits de mutation a été rendue obligatoire en 1992.