Comme une partie de son parc immobilier a pris de l’âge, Saint-Césaire a choisi de revoir certains éléments de son règlement de zonage afin d’offrir la flexibilité nécessaire, tant à son service de l’urbanisme qu’aux citoyens, de pouvoir revitaliser ces demeures, de les remettre au goût du jour ou d’en changer l’usage.
Comme une partie de son parc immobilier a pris de l’âge, Saint-Césaire a choisi de revoir certains éléments de son règlement de zonage afin d’offrir la flexibilité nécessaire, tant à son service de l’urbanisme qu’aux citoyens, de pouvoir revitaliser ces demeures, de les remettre au goût du jour ou d’en changer l’usage.

Se densifier par l'intérieur en rénovant les immeubles existants

Difficile de poursuivre son développement urbain lorsqu’on ne dispose presque plus de terrains vacants. Pourtant, Saint-Césaire a trouvé une solution tout aussi originale qu’efficace pour renouveler son parc immobilier. Plutôt que de croître à l’extérieur de son périmètre urbain, la municipalité essaie donc de grandir « par en dedans » en rénovant et en requalifiant les immeubles existants.

Selon le conseiller en urbanisme de Saint-Césaire, Jonathan Massicotte, il ne reste que 6 terrains vacants disponibles pour accueillir de nouvelles résidences, le tout totalisant une superficie constructible de 7600 m2. Un chiffre qui a surpris M. Massicotte lui-même. « C’est très peu, constate-t-il. J’émets le double de permis pour de nouvelles constructions chaque année. »

Bien sûr, Saint-Césaire souhaiterait agrandir son périmètre urbain; une zone d’environ 15 hectares située au sud de la municipalité a d’ailleurs été ciblée et fera l’objet d’une demande d’exclusion de la zone agricole devant la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ) plus tard cette année, souhaite le maire Guy Benjamin. « On aimerait déposer d’ici l’automne, explique-t-il. Mais les conditions de la CPTAQ sont strictes. Il faut prouver qu’on a l’eau potable nécessaire pour alimenter les futures maisons et qu’on peut capter les eaux usées qu’elles rejetteraient. »

Créer des opportunités

D’ici à ce qu’elle obtienne l’aval de la CPTAQ, la municipalité doit se contenter des quelques terrains vacants qui lui restent pour s’enrichir en taxes foncières.

Comme une partie de son parc immobilier a pris de l’âge — on retrouve beaucoup de résidences en fin de vie sur le territoire —, la municipalité a choisi de revoir certains éléments de son règlement de zonage afin d’offrir la flexibilité nécessaire, tant à son service de l’urbanisme qu’aux citoyens, de pouvoir revitaliser ces demeures, de les remettre au goût du jour ou d’en changer l’usage.

Le conseil municipal a notamment modifié le règlement de zonage pour augmenter le nombre d’unités de logement dans certains secteurs où seul l’unifamilial isolé était permis, illustre M. Massicotte. « Le rôle du conseil est de créer des opportunités et depuis quelques années, on voit des citoyens qui les saisissent. »

Les élus ont également la possibilité de mettre en œuvre des plans particuliers de construction, de modification ou d’occupation d’un immeuble (PPCMOI), qui permettent de modifier à la fois le zonage et les normes de lotissement pour un bâtiment ou un secteur précis sans avoir à modifier la réglementation actuelle. « C’est une solution plus démocratique et plus transparente », estime le conseiller en urbanisme.

Celui-ci compte demander au conseil municipal de se doter de deux autres outils qui faciliteront la densification de son périmètre urbain. « Je pense au plan d’aménagement d’ensemble et au programme particulier d’urbanisme, qui pourrait très bien s’appliquer au secteur qui fera l’objet de la demande d’exclusion à la CPTAQ », mentionne M. Massicotte.

Les demandes de permis pour de grandes rénovations — dont le montant est supérieur à 40 000 $ — sont d’ailleurs en forte hausse à Saint-Césaire, confirme le conseiller en urbanisme.

Il s’agit, pour la plupart, de rénover une résidence de fond en comble ou de la diviser en plusieurs unités sans en changer l’enveloppe extérieure (densification invisible), sinon de la démolir et de la reconstruire en un immeuble multilogements (densification visible).

Lorsque cette reconstruction comporte un changement d’usage, par exemple la transformation d’une résidence unifamiliale en duplex ou en triplex, on parle de requalification. Cela permet à Saint-Césaire d’augmenter la densification de son territoire sans pour autant accroître la superficie de son périmètre urbain.

« Ça va passer par là pour les prochaines années », estime le maire Benjamin.

Essor

Cette pratique amène toutefois son lot de défis. « Des fois, ce n’est pas toujours évident de vouloir moderniser une maison quand elle se trouve dans un quartier où on ne retrouve que des bungalows des années 1970 », illustre M. Benjamin.

« La gestion d’opportunité est très différente, concède M. Massicotte. On voit le développement d’un tout autre œil. »

N’empêche, la possibilité pour les Césairois, actuels et futurs, de faire un nid à leur image dans la municipalité est signe d’une revitalisation et d’un essor de la municipalité.

« Il y a plein de belles choses qui s’en viennent, indique Guy Benjamin. On va refaire la route 112 au centre-ville, on a de nouveaux commerces qui viennent s’installer... Il y a un paquet de beaux projets à venir. »