Une microbiologiste conclut notamment que les taux d’humidité relative de concentrations de moisissures et de spores dans l’air, ainsi que la présence de moisissures sur les matériaux de la maison ne respectent pas les plafonds établis pour que la maison soit sécuritaire.

La juge annule la vente d'une maison inhabitable à Sainte-Cécile

S’il est une leçon que l’homme d’affaires Gaétan Bérard a apprise, c’est qu’on ne peut pas toujours croire une vieille connaissance sur parole. Heureusement pour lui, il a remporté récemment sa bataille en cour contre Claire Laroche, qui lui avait sciemment vendu une maison de campagne truffée de vices cachés et emplie de moisissures, la juge Line Samoisette annulant la transaction immobilière.

Pour 115 000 $, M. Bérard s’était porté acquéreur de la maison de campagne du chemin Bélair, à Sainte-Cécile-de-Milton, en juillet 2015, environ un mois après avoir été approché par Mme Laroche, une connaissance de longue date et ancienne flamme d’adolescence. Sachant que celui-ci est un homme d’affaires œuvrant dans le domaine de l’immobilier, possédant environ 120 logements à Granby, la Miltonnaise lui a proposé d’acheter la maison de son fils afin de la louer à des tiers.

Quelques jours plus tard, M. Bérard visite la maison en compagnie de Mme Laroche. Il remarque déjà quelques anomalies dans la maison, mais fait tout de même confiance à la dame, qui le rassure aussi en lui remettant un rapport d’évaluation réalisé par un expert qu’il connaissait.

Une promesse d’achat sans condition est signée le 12 juillet 2015, M. Bérard faisant confiance à Mme Laroche. Sous conseil de son notaire, il refuse toutefois que la mention « sans garantie légale » soit inscrite sur le contrat de vente.

À la mi-juillet 2015, un premier couple de locataires, déniché par Mme Laroche, emménage dans la maison. Il constate rapidement des problèmes d’humidité, de moisissure et en alimentation en eau. Le bail sera résilié deux semaines plus tard.

Pour en avoir le cœur net, M. Bérard fait réaliser plusieurs expertises dans la maison en août et septembre 2015. Une microbiologiste conclut notamment que les taux d’humidité relative et les concentrations de moisissures et de spores dans l’air, ainsi que la présence de moisissures sur les matériaux de la maison ne respectent pas les plafonds établis pour que l’endroit soit sécuritaire.

Un autre rapport indique que « ce bâtiment doit être démoli et rebâti à neuf ».

Claire Laroche n’a pas su convaincre la juge Line Samoisette qu’elle ignorait tout de la présence de moisissures dans la maison qu’elle a vendue à Gaétan Bérard.

Consentement vicié

M. Bérard ne fait ni une ni deux : en novembre 2015, il fait parvenir un avis de dénonciation à Mme Laroche et à son fils Samuel Noël, réclamant l’annulation de la vente.

Mme Laroche affirme à son acheteur qu’il est impossible qu’il y ait eu de la moisissure dans la maison au moment de la vente. De plus, clame-t-elle, elle avait procédé elle-même à plusieurs travaux de rénovation dans la maison à partir de la mi-juin 2013, environ un mois après que son fils l’ait achetée sans garantie légale pour 5000 $.

La preuve révélera toutefois que l’immeuble était bel et bien affecté de vices cachés importants au moment de la vente de celui-ci et que le consentement du demandeur avait été vicié par la mauvaise foi de Mme Laroche, qui savait qu’un incendie avait déjà endommagé l’endroit, en plus de connaître l’existence de moisissures.

Dans les faits, estime la juge Samoisette, les rénovations effectuées et dont Mme Laroche a fait état à M. Bérard, étaient plutôt « un maquillage pour couvrir les défauts de l’immeuble », bien que la principale intéressée « se défend d’avoir utilisé des manœuvres frauduleuses ou d’avoir menti ».

« Il est clair et évident que la défenderesse connaissait tous les problèmes et qu’elle a voulu tromper le demandeur en omettant volontairement de les divulguer. [...] Le Tribunal conclut que la défenderesse était de mauvaise foi et que par son silence et ses manœuvres dolosives, elle a induit le demandeur en erreur dans le but de le tromper et de l’amener à acheter la maison à son désavantage », poursuit la magistrate.

Prête-nom

M. Bérard alléguait par ailleurs que M. Noël n’était en fait que le prête-nom de sa mère, qui était la véritable propriétaire de la maison. Ce faisant, considère le demandeur, l’acte de vente intervenu entre M. Noël et lui-même est simulé et nul.

Ce subterfuge aurait été fait pour des raisons fiscales, a plaidé le demandeur, ce que la principale intéressée a nié en Cour.

À la défense, on a fait valoir que M. Noël était le véritable propriétaire de l’immeuble et que si ça n’était pas le cas, M. Bérard savait de toute façon que la résidence appartenait à Mme Laroche. D’autant plus, ajoute-t-on, la construction artisanale de la maison était évidente, rendant tout vice potentiel apparent. « Le comportement du demandeur révèle un aveuglement volontaire qui fait échec tant à la demande d’annulation de la transaction », peut-on lire.

La juge Samoisette a toutefois penché du côté de M. Bérard. Ainsi, dans sa décision rendue en délibéré le 22 mars dernier, elle a annulé la vente de la résidence du chemin Bélair ayant eu lieu en juillet 2015 et ordonné à Mme Laroche de verser au notaire désigné la somme de 115 000 $ payée par M. Bérard au moment de la transaction.

La dame devra aussi payer à M. Bérard un montant de 13 982,67 $ pour régler les différents frais liés à la cause, une somme de 6365,44 $ représentant les taxes municipales, scolaires et assurances payées après la vente, sans compter des frais de justice et d’expertise d’une valeur de 4377,11 $.

Il s’agit là d’un nouveau revers au tribunal pour la Miltonnaise, qui avait été reconnue coupable, en février, d’avoir porté atteinte à la réputation du maire Paul Sarrazin de même que de l’avoir harcelé et d’avoir proféré des menaces de mort à son endroit.