Des cas extrêmes d’insalubrité ou d’accumulation compulsive sont rares, mais font partie de la réalité observée tant par l’Office municipal d’habitation Haute-Yamaska-Rouville que par des propriétaires privés.

Insalubrité extrême: plus complexe qu’il n’y paraît

Il y a deux semaines, la Régie du logement a donné une dernière chance à Robert (nom fictif). L’homme, qui demeure dans son appartement à loyer modique de l’Office municipal d’habitation Haute-Yamaska-Rouville (OMHHR) depuis plus de cinq ans, utilise l’endroit comme un entrepôt : il y accumule depuis plusieurs années des matières combustibles, des déchets et des restes de nourriture. Il contrevient ainsi à plusieurs dispositions du Code civil du Québec et à deux articles du Règlement général de la Ville de Granby.

Or, malgré plusieurs avis de contravention au règlement municipal, Robert ne s’est jamais conformé aux demandes de son locateur.

Placé devant la possibilité que la régie résilie son bail, le Granbyen a reconnu la situation et accepté de nettoyer et de désencombrer les lieux à condition qu’on lui octroie un délai pour y parvenir. Celui-ci a donc jusqu’à la fin de l’été pour se conformer à l’ordonnance de la cour et pour maintenir son logement en ordre jusqu’en 2022, faute de quoi il pourrait en être expulsé.

Des cas extrêmes d’insalubrité ou d’accumulation compulsive comme celui de Robert sont rares, mais font partie de la réalité observée à l’OMHHR, indique son directeur général Guy Mongeau. « Lorsqu’on se rend à l’étape de la régie, c’est qu’il y a déjà un long historique, explique-t-il. C’est un dernier recours pour nous. »

Au moment de donner les clés d’un logement à un nouveau locataire, on s’assure toujours du bon état des lieux, précise le directeur. « On ne livre jamais un logement qui est insalubre », dit-il.

Éviter l’éviction

C’est par la suite, lors d’une visite d’entretien ou sur dénonciation d’un voisin, par exemple, que l’office peut être amené à gérer un cas d’insalubrité ou de négligence.

« Dès qu’on est mis au parfum, on tente une première approche avec nos intervenantes sociales. On peut suggérer au locataire de les rencontrer, mais on ne peut pas l’obliger à recevoir leur visite. À partir de ce contact-là, on procède ensuite à des visites régulières pour faire un suivi de la situation. Cela nous permet de constater la condition dans laquelle se trouve le logement et d’essayer de comprendre ce qui a pu se passer. Nous y allons par une approche collaborative. »

C’est souvent à ce moment-là que la situation se résorbe généralement. Sinon, il faut effectivement s’adresser à la Régie du logement, confirme M. Mongeau, où les dossiers peuvent mettre plusieurs mois avant d’être entendus.

Dans plusieurs cas, faire respecter ses droits représente une longue bataille pour les propriétaires.

D’ailleurs, tant la direction de l’office municipal d’habitation que les régisseurs à la RLQ sont conscients du fait que dans plusieurs cas, l’éviction d’un locataire d’une habitation à loyer modique place celui-ci à risque de se retrouver sans-abri.

« C’est la raison pour laquelle on échelonne les dossiers, pour donner le temps aux personnes de se prendre en main. La régie est aussi conscience du risque, c’est pourquoi elle donne une autre chance au locataire. Notre rôle, c’est de tout faire pour garder notre locataire tout en réglant le problème. Souvent, lorsque confrontés à la situation, ils vont accepter notre assistance et le suivi préventif. »

Il est toutefois arrivé que malgré les chances offertes à certains locataires, ceux-ci ont fini par être expulsés de leur appartement. « Ce n’est pas monnaie courante, mais c’est déjà arrivé », confirme M. Mongeau.

Du côté des logements privés, la situation est sensiblement la même. Gaétan (nom fictif), qui possède d’une vingtaine de logements dans la région, estime qu’environ un locataire sur six n’entretient pas son logement.

Le propriétaire est d’avis que l’éviction d’un locataire n’est pas nécessairement la solution. « Ça revient à pelleter le problème dans la cour de quelqu’un d’autre sans le régler, croit-il. On ne peut pas pousser quelqu’un à la rue comme ça. »

Jean-Guy Marquis a lui aussi dû évincer un de ses locataires en raison de l’insalubrité extrême de son appartement. « Je lui avais donné un mois pour partir, mais je n’ai pas voulu aller à la régie, raconte le propriétaire de 16 logements. Le problème, avec la régie, c’est qu’il faut monter un dossier, il faut prouver le problème, amener du monde pour témoigner, et on n’est pas sûr du résultat en bout de ligne. »

Longue bataille

Or, dans plusieurs cas, faire respecter ses droits a été une longue bataille pour les propriétaires. « Les délais à la régie sont très longs, ça prend parfois plusieurs mois et même un an », illustre Me Annie Lapointe, directrice adjointe du Regroupement des propriétaires d’habitations locatives du Québec (RPHL).

Une fois le locataire évincé, un autre défi les attend, soit celui de remettre les lieux en état. « C’est très difficile de recouvrer des sommes auprès des locataires, alors c’est souvent aux frais des propriétaires. Et c’est sans compter que d’autres locataires peuvent exiger une diminution de loyer pour compenser les inconvénients qu’ils ont subis », relève Me Lapointe.

Voilà l’un des motifs justifiant l’instauration d’un dépôt de garantie au moment de la signature d’un bail, demande de longue date faite par plusieurs propriétaires d’habitations locatives, soutenus par des associations représentant leurs droits. Si la pratique a cours à certains endroits, elle demeure pour l’instant illégale.

« Un seul cas, c’est trop, souligne Annie Lapointe. Ça a des conséquences pour le propriétaire et les locataires autour. »

Néanmoins, la meilleure manière d’éviter le pire est de se protéger. La notaire conseille d’effectuer une vérification des antécédents du locataire et d’avoir des références de ses anciens propriétaires, avant de lui louer le logement.

M. Marquis prend lui aussi ses précautions. « Je préfère signer le bail chez mon futur locataire, ce qui me permet de voir dans quel état est son logement actuel, confie-t-il. Je prends mes références. C’est mieux de savoir à qui on a affaire avant que de devoir réparer et nettoyer après. »

Ce que dit le Code civil du Québec

Article 1855

« Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d’user du bien avec prudence et diligence. »

Article 1856

« Ni le locateur ni le locataire ne peuvent, au cours du bail, changer la forme ou la destination du bien loué. »

Article 1911

« Le locateur est tenu de délivrer le logement en bon état de propreté; le locataire est, pour sa part, tenu de maintenir le logement dans le même état. »

Article 1912

« Donnent lieu aux mêmes recours qu’un manquement à une obligation du bail tout manquement du locateur ou du locataire à une obligation imposée par la loi relativement à la sécurité ou à la salubrité d’un logement; tout manquement du locateur aux exigences minimales fixées par la loi, relativement à l’entretien, à l’habitabilité, à la sécurité et à la salubrité d’un immeuble comportant un logement. »

Source : Code civil du Québec