François Bibeau est président de la Chambre des notaires du Québec.

Faillite des Habitations Novadomus: un acheteur averti en vaut deux

Si Nathalie et Jean-Benoit ne semblent pas avoir d’autre choix que de radier l’hypothèque légale sur leur maison pour éviter de se la faire saisir, il est possible d’éviter de se retrouver dans une telle situation, à condition d’être prudent et patient.

Bien qu’ils ne pouvaient pas commenter le cas particulier du couple, plusieurs spécialistes ont accepté de partager quelques conseils pour de futurs acheteurs de maisons neuves afin que ceux-ci se mettent à l’abri d’éventuelles hypothèques légales.

L’hypothèque légale est le meilleur outil d’un entrepreneur en construction pour récupérer son dû en cas de défaut de paiement, soutient Me Benoit Paris, du service juridique de l’APCHQ.

L’hypothèque légale, qui doit être déposée au plus tard 30 jours après la fin des travaux de construction ou de rénovation, est considérée comme une créance prioritaire, comme les taxes et les impôts. Elle a donc préséance sur d’autres dettes, comme une hypothèque régulière émise par une institution financière.

« Un autre avantage de l’hypothèque légale, c’est que la valeur de l’immeuble neuf inclut la plus-value des travaux réalisés, indique Me Paris. Surtout, les chances de récupérer son dû sont plus grandes que lorsqu’on poursuit son débiteur. »

Et si celui-ci fait faillite, les chances sont encore plus minces d’obtenir gain de cause, ajoute-t-il.

Vérifier avant pour éviter des ennuis plus tard

Mieux donc vaut faire preuve de prudence au moment où on décide d’acheter une maison neuve, suggère Me François Bibeau, président de la Chambre des notaires du Québec. Ce faisant, il est beaucoup plus facile d’éviter d’avoir à assumer d’éventuelles hypothèques légales.

Plusieurs vérifications peuvent être faites avant de signer un acte de vente avec un promoteur, rappelle le notaire. « Il peut être avisé d’aller chercher des références sur l’entreprise avec qui on souhaite faire affaire, de s’assurer qu’elle a une bonne réputation », illustre-t-il.

Me Bibeau suggère aussi de prendre le temps de lire et d’analyser l’offre d’achat, voire à consulter un notaire pour s’assurer que le tout est conforme. « Les gens n’ont pas tous la notion qu’une offre d’achat est un contrat où on s’engage à acheter un immeuble qu’un promoteur s’engage à nous livrer », dit-il.

« Le notaire peut agir comme conseiller juridique, et peut donc mettre en garde un acheteur intéressé », poursuit-il.

Me Bibeau propose également à un acheteur de demander les quittances des fournisseurs, c’est-à-dire un document qui prouve que ceux-ci ont été payés.

Clauses et assurance-titre

Il est également possible de faire inclure des clauses dans le contrat pour se protéger, par exemple de retenir un dernier paiement jusqu’à ce que le délai prévu par la loi pour déposer une hypothèque légale soit échu. C’est une méthode utilisée par plusieurs institutions financières, qui retiennent en moyenne un montant équivalent à 15 % du prêt hypothécaire, souligne Me Bibeau.

Le moment de la fin des travaux est d’ailleurs un concept flou et variable selon les individus. Les travaux sont-ils réputés terminés lorsque la maison est habitable ou bien lorsque toutes les touches finales et correctifs sont apportés ? « Déjà, tant que ce moment-là n’est pas officialisé, des hypothèques légales peuvent être enregistrées et d’autres fournisseurs peuvent être impayés à l’insu du notaire, et donc de l’acheteur », explique Me Bibeau.

D’ailleurs, le président recommande de retarder le passage chez le notaire pour signer l’acte de vente. « Dès que vous signez l’acte de vente, vous devenez propriétaire et responsable des hypothèques légales qui pourraient être déposées par la suite, explique-t-il. C’est donc une très mauvaise idée d’acheter une maison dont les travaux ne sont pas en voie d’être terminés. »

Autrement, il est possible de prévenir ce genre de situation en se procurant une assurance-titre chez le notaire au moment de l’acquisition. « Les acheteurs devraient toujours se prévaloir d’une assurance-titre lorsqu’ils sont chez le notaire. Ça leur permet d’être protégés si une hypothèque légale est déposée sur leur maison. C’est très peu dispendieux, on parle de peut-être 300 ou 400 $, et c’est bon pour la vie », explique Sylvain Paquette, porte-parole du Bureau canadien du crédit.

Un système pour protéger les travailleurs

Me Paris rappelle qu’il n’y a pas que les acheteurs qui sont perdants dans cette histoire. « Parmi les sous-traitants et les fournisseurs, il y en a peut-être qui pourraient faire faillite s’ils ne sont pas payés. Des gens pourraient perdre leur emploi. Les problèmes de paiement sont un véritable fléau pour tous ceux qui en sont victimes. »

« Il faut se souvenir que le système actuel a été mis en place parce que des personnes impliquées dans la construction de maisons n’ont pas été payées, croit aussi Me Bibeau. C’est (aussi) fait pour protéger les travailleurs. »

Et même si l’achat d’une propriété est un moment de grand bonheur, François Bibeau rappelle que de garder les pieds sur terre peut éviter de grands stress dans le futur. « On peut être euphorique quand on achète une maison, mais il ne faut jamais oublier que ça peut tous nous arriver si on manque de prudence », dit-il.